Adjudicação compulsória: o que fazer quando o vendedor não passa a escritura?

A adjudicação compulsória pode permitir a obtenção do título necessário à transferência de um imóvel quando existe obrigação de formalizar a venda e ela não é cumprida. É uma possibilidade para quem comprou, cumpriu suas obrigações e enfrenta dificuldade para receber a escritura, mas depende da análise do contrato e da situação registral.

Ter pago pelo imóvel e ter a propriedade registrada são situações diferentes. O contrato e os comprovantes de pagamento são fundamentais, porém a regularização exige verificar quem figura na matrícula, qual área foi negociada e se o negócio pode produzir a transferência pretendida.

O Código Civil, especialmente nos artigos 1.417 e 1.418, disciplina o direito do promitente comprador. A Lei de Registros Públicos, no artigo 216-B, também prevê a adjudicação extrajudicial.

Em quais situações o problema costuma aparecer?

A dificuldade pode surgir quando o vendedor deixa de comparecer ao tabelionato, não responde às solicitações ou condiciona a escritura a uma exigência não prevista no contrato.

Também existem casos em que o negócio foi celebrado há muitos anos, houve cessões de direitos, o vendedor faleceu ou a empresa vendedora encerrou suas atividades. Essas circunstâncias não recebem todas a mesma solução.

Antes de concluir que há recusa injustificada, é importante verificar se ainda falta alguma obrigação contratual do comprador, se existem parcelas pendentes ou se o imóvel depende de providência registral anterior.

Quais requisitos precisam ser analisados?

O ponto central é a existência de uma obrigação exigível de transferir o imóvel. O contrato deve permitir identificar o negócio, as partes e o bem, além de demonstrar que as condições necessárias foram cumpridas.

Entre os aspectos relevantes estão:

• Promessa de compra e venda, cessão ou documento que demonstre a aquisição dos direitos.
• Pagamento do preço e cumprimento das obrigações que condicionam a transferência.
• Identificação suficiente do imóvel.
• Ausência de direito de arrependimento aplicável ao negócio, conforme o caso.
• Descumprimento da obrigação de outorgar ou receber o título.
• Compatibilidade da pretensão com a situação da matrícula.

Essa verificação evita confundir falta de escritura com problemas diferentes, como venda de parcela ainda não individualizada ou contrato assinado por quem não tinha direitos sobre o imóvel.

Quais documentos devem ser separados?

Reúna o contrato completo, aditivos, comprovantes de pagamento, recibos de quitação e eventuais instrumentos de cessão. Se houve sucessão, os documentos que explicam essa transmissão também precisam ser examinados.

Solicite uma certidão atualizada da matrícula e preserve comunicações com o vendedor. Mensagens, notificações e respostas podem ajudar a esclarecer a origem do impasse, sem substituir as formalidades exigidas pelo procedimento escolhido.

Uma organização prática é dividir a documentação em três grupos: negócio contratado, cumprimento das obrigações e situação do imóvel. Isso facilita identificar o que já está comprovado e o que ainda depende de providência.

Não altere recibos antigos nem preencha lacunas por conta própria. Se um documento estiver ilegível ou incompleto, informe o problema para que seja avaliada a maneira adequada de complementá-lo.

Como funciona a adjudicação extrajudicial?

O pedido pode ser apresentado ao Registro de Imóveis da situação do bem, com representação por advogado. A possibilidade está no artigo 216-B da Lei 6.015/1973, sem excluir a via judicial.

A lei prevê, entre outros elementos, o instrumento contratual, prova do inadimplemento, ata notarial, certidões forenses, comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos. A organização desses requisitos deve observar também as normas registrais aplicáveis.

Para caracterizar o inadimplemento, o artigo 216-B prevê notificação extrajudicial e prazo de 15 dias para a celebração do título, contado da entrega da notificação. Esse é um prazo dessa etapa, não uma promessa de conclusão do procedimento.

O registrador analisa o conjunto apresentado e pode formular exigências. A existência de contrato e quitação não dispensa a verificação da continuidade registral, dos direitos de terceiros e da identificação do imóvel.

O contrato precisa estar previamente registrado?

O artigo 216-B, parágrafo segundo, estabelece que o deferimento da adjudicação extrajudicial independe do registro prévio da promessa de compra e venda ou cessão. Também não exige comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

Isso não significa que qualquer contrato seja suficiente. A validade do negócio, o cumprimento das obrigações e as demais exigências continuam sujeitos a exame.

Quando pode ser necessária a via judicial?

Conflitos sobre pagamento, validade do contrato, extensão do imóvel ou direitos de outras pessoas podem demandar discussão judicial e produção de provas mais ampla.

A escolha não deve se limitar à ideia de que um caminho seria sempre mais rápido. O procedimento adequado depende da natureza do obstáculo, da documentação e da possibilidade de solução no registro.

Mesmo quando uma ação é necessária, tentativas documentadas de esclarecimento e regularização podem ajudar a delimitar o conflito. Não é preciso transformar toda dificuldade inicial de documentação em litígio.

Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?

Não. A adjudicação se apoia no direito de exigir a formalização de um negócio. A usucapião decorre de posse qualificada pelo tempo e pelos requisitos da modalidade correspondente.

Quem possui contrato quitado não deve presumir que precisa esperar o prazo da usucapião. Por outro lado, a mera ocupação prolongada não demonstra a existência de obrigação contratual de transferir.

Em imóveis rurais de Mato Grosso, o diagnóstico também pode envolver limites da área, cadeia de transmissões e documentos técnicos. CAR, cadastro fiscal e comprovantes de atividade produtiva não substituem o título nem resolvem, sozinhos, o impasse contratual.

O que verificar antes de aceitar uma nova exigência do vendedor?

Compare a exigência com o contrato, confirme quem tem poderes para assinar e verifique a origem de eventuais despesas ou pendências. Evite realizar novos pagamentos sem compreender o fundamento e sem documentação adequada.

Uma matrícula atualizada pode mostrar ônus ou mudanças posteriores ao negócio. Esses dados devem ser conhecidos antes de definir notificações, documentos e a forma de regularização.

Perguntas frequentes

A quitação substitui a escritura e o registro?

Não. Ela comprova o pagamento, mas a transferência precisa seguir a forma e o registro exigidos para o negócio.

O falecimento do vendedor impede a regularização?

Não necessariamente. É preciso analisar a sucessão, os documentos e quem deve participar do procedimento.

Posso pedir adjudicação sem advogado no cartório?

Não. O artigo 216-B exige representação por advogado na via extrajudicial.

Como encaminhar a situação?

Comece pelo contrato, pelos comprovantes de quitação e pela matrícula atualizada. Esses documentos ajudam a distinguir recusa de assinatura, pendência contratual e obstáculo registral.

Cada caso tem particularidades. Um advogado pode analisar os documentos e indicar a alternativa adequada para buscar a regularização do imóvel.